近日，朋友一家老少5口從住了10多年的老式公寓搬進了房齡5年左右的樓宇。住房比以前敞亮，社區也比以前漂亮，可家裏的老人卻開心不起來——
社區居民入住率不足40％，很多大戶型房子被出租給企業作宿舍，一套房裏住著十幾個人，每天上下的電梯總是人滿為患，而且樓道裏早晚經常傳來喧嘩聲，冷不丁會被嚇一跳。由於出入混雜，孩子不敢獨自在社區裏玩耍……“挺好一個社區，怎麼就成了打工公寓。”
2月1日起施行的《商品房屋租賃管理辦法》，因對出租住房作出詳細規定而被稱為“群租禁令”。“禁令”生效雖已半年有餘，但上述朋友的遭遇，在我市一些住宅社區仍普遍存在。
記者在調查採訪中發現，群租我行我素的背後，既有房客面對高租金的無奈，也有管理方力不從心的尷尬。
需求龐大
“群租禁令”失效
將客廳、房間、廚房甚至陽臺分割成若干小間，然後按間分租給酒店員工；在房間內安置多張床位，甚至搭起上下鋪，按床位出租給單位作單身宿舍……在二手房市場較難獲得理想收益的背景下，一些房東轉售為租，化整為零。
近日，記者在我市高校較密集的麥島周圍社區採訪時發現，上述做法這裏比較普遍。在弘信花園社區，大學畢業不久的小史，住的就是典型的“群租”房——七八平方米的小房間裏，一張低矮的單人床、一個簡易衣櫥、一隻立於角落的旅行箱，這是小史的全部家當。
這套住宅原是三室兩廳，140平方米左右。為使空間利用率達到最大，房屋結構已完全發生了改變，除了兩個衛生間外，其餘空間被木板分隔成了9個小單間，分別出租給互不認識的年輕人。
小史目前在一家私企工作。當初選擇這份工作很大一部分原因是工作地點離學校近，能夠找到群租房，“單獨租一套房子租金太高，對於剛入職場的大學生來說，那點薪水根本承擔不起。”
除了剛入職的大學生，外來打工者也是群租的主力軍。
來自四川的王女士和丈夫在島城務工多年，也與他人一起群租多年。隨著租金不斷上漲，與王女士在同一套房裏一起生活的“老鄉”也在增加。
王女士告訴記者，8年前，她和丈夫剛來青島打工時，就在市中心租了一套舊樓房，80多平方米，有一個客廳和兩間臥室，月租金1000元，當時就住她一家和兩位四川老鄉，共4人，人均月付房租250元。現在，還是這套舊房，月租金已漲到2000元，房內格局也由一廳兩室變成了四居室，住著6個人，她一家分擔的租金增至800元。
“如果不多住兩個老鄉，我們一家就要分擔一半的租金，也就是1000元，是8年前的兩倍。而這8年多來，我做家政服務的工資雖有大幅上漲，但還沒有到漲一倍的程度。”王女士說，收入趕不上房租漲得快，單獨租一套又“吃不消”，群租就成了減負的最有效辦法。
記者調查發現，在數量眾多的出租房源背後，是同樣龐大的租房需求。來自全國各地的打工者，還有來尋找職業夢想的大學生，在買不起房子、單獨租不起房子的現實面前，“群租”似乎成了一種最現實的選擇，且愈演愈烈，這使得“群租禁令”失效。
隱患重重
管理出現真空
花樣眾多的“群租”現象，無論採取哪種形式，相鄰業主的正常生活都將受到或大或小的影響。
“樓上樓下都是群租的，我這夾餡麵包的滋味甭提多難受了。”東海西路52號興源社區陳先生向本報反映，單元樓內多套住宅租給了酒店服務員，一套房子最多能住20多人，這些服務員長年上夜班，且下班時間不一，有的半夜回宿舍，有的淩晨才歸，回宿舍後一時難入睡，於是穿著鞋，咚咚地在地板上來回走動，有時打打鬧鬧大聲喧嘩，直到早晨兩三點才能安靜下來。“上面鬧一宿，我們也‘陪’了一夜，第二天哪有精神工作？”
“群租”也給社區環境帶來影響，造成社區、樓道衛生狀況惡化。山東路某社區一業主將一套住宅租給單位作集體宿舍，因衛生間容量有限，有的房客乾脆到陽臺上洗澡，嘩嘩地流水很快滲透了樓板，殃及樓下住戶。同時，衛生也成了大問題，放在過道口的垃圾袋不放滿不扔掉，夏天臭水流滿了過道，招來一群群蒼蠅蚊子，鄰里怨聲載道。
採訪中，部分社區居民向記者抱怨：群租現象我行我素，社區物業公司有不可推卸的責任。而遭受指責的物業公司也有滿腹委屈。
一位不願透露姓名的物業經理向記者訴苦說:“房東是業主，進出的一問都是房客，我們物業怎麼管？怎麼能攔？我們社區群租現象還不算嚴重，如果出現了大規模的，物業公司照樣束手無策。”
不僅物業公司，即便是地方主管部門管理起來也往往是難以下手。市房屋租賃中心有關負責人稱，很多戶主為牟取盡可能多的利益，將房屋分割成多間出租，有的甚至將廚房也改造成居住空間。房屋格局改變之後，原有的水、電、煤氣管路無法理清，存在消防隱患。同時，租住人員活動空間狹小，一旦發生問題，逃生更加困難。
但是在具體的管理上，該負責人坦言“面臨很大的困難”：國家出臺關於群租問題的管理規定後，青島出臺了相關實施細則，但在這些實施細則中，只有對分割出租有明確的限制規定，房屋租賃中心一旦發現有分割出租行為，就可以執法責令拆除。但對於沒有分割，只是擺放上下床等群租行為，租賃中心沒有相關管理規定可借鑒，目前還處於管理的真空中。
律師支招
“業主公約”制約
根據住建部要求，出租房屋的，應當以原設計房間為最小的出租單位，人均租住面積不得低於當地政府規定的最低標準。據瞭解，青島還沒有出臺人均最低租住建築面積。但目前不少群租房都是大房源出租，如果一套150平方米的公寓出租給15個人，那麼平均面積可能達到了要求，但這也對社區造成了很大的影響。
記者就此諮詢有關律師，他們認為，群租現象涉及到對房屋自有部分和社區共有部分的使用權問題。對於房屋自有部分，業主如何使用都可以，但是不可侵犯其他業主的權利。而群租屬於非正常使用方式，它涉及到的不僅僅是房屋自有部分，還包括社區共有部分。因此，對於目前的群租現象，全體業主可以把“群租條款”寫入業主公約，以公約形式對群租加以限制。通過業主公約對公共設施做出界定，如有違反，業委會可委託物業公司處理。
“住群租房不是一個好辦法，但我找不到更好的辦法。”採訪中，多個群租客發出同樣的聲音:“對群租，我們是不滿意的，除了群租，自己則無處藏身。”
有關專家認為，群租現象的解決勢在必行，但政府部門不可能僅憑一紙“禁令”就使群租現象化為烏有，出臺相關的配套措施和提供充足的廉價公共租用房，將是解決問題的關鍵所在。
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